Vivir en un condominio implica compartir espacios y responsabilidades con otras personas. Para garantizar una convivencia armónica, existen normas legales específicas que regulan estos entornos. A estas leyes las llamamos “ley de condominios”, pero la ley y su nombre cambian de un estado a otro.
En común, estas leyes de condominios presentan un conjunto de disposiciones que establece cómo deben operar y organizarse los edificios y fraccionamientos bajo régimen de propiedad en condominio.
Pero ¿qué dice una ley de condominios? ¿Qué cambia según el estado? ¿Y qué debe saber un administrador de condominios sobre esta ley?
En este artículo te explicamos qué es la ley de condominios en México y cómo funciona.
La ley de condominios es el marco legal que regula la convivencia, administración y mantenimiento de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio.
Esta ley se encarga de definir los derechos y obligaciones tanto de los propietarios como de los administradores, así como de establecer las bases para la organización y operación del condominio.
La función de una ley de condominios es garantizar el buen uso de las áreas comunes, la transparencia en la gestión, el cumplimiento de las normas internas y el respeto entre vecinos.
No existe una sola ley de condominios para todo el país. Cada estado de la República Mexicana tiene su propia legislación que rige este tipo de propiedades. A continuación, algunos ejemplos:
Aunque los nombres y algunos detalles varían, todas estas leyes tienen una estructura y objetivos similares: regular la administración, el uso de áreas comunes, las cuotas de mantenimiento, y los derechos y deberes de los condóminos.
En ComunidadFeliz hemos agrupado en una página la Ley de Condominios vigente en cada estado de la República.
La ley establece lineamientos clave para asegurar una administración ordenada y justa. Entre los temas más relevantes se encuentran:
Define cómo se establece legalmente un condominio a través de una escritura pública y su inscripción ante las autoridades correspondientes.
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles vigente en la Ciudad de México, por ejemplo, establece reglas para la constitución del condominio en su artículo tercero:
Artículo 3.- La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio es el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, entendida ésta como aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad en términos de lo dispuesto por los artículos 943 y 944 del Código Civil, respecto de las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble.
Las leyes de condominios suelen establecer el derecho de los condóminos a usar y disfrutar su propiedad, áreas comunes y participar en la toma de decisiones a través de la asamblea, así como su obligación de pagar las cuotas de mantenimiento y cumplir con el reglamento interno.
Respecto a los derechos de un condómino, el artículo 16 de la Ley de Condominios de Quintana Roo dispone:
Art. 16. Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, podrán usar todos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en esta Ley; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.
Entre las funciones del administrador del condominio suelen estar la gestión de los recursos económicos, la coordinación de trabajos de mantenimiento, limpieza y seguridad, la representación de la comunidad ante terceros y la convocación a asambleas, entre otras.
La ley que regula el régimen de propiedad en condominio en el Estado de México, por ejemplo, establece en su artículo 32 que el administrador será el representante legal del condominio.
Artículo 32.- El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará con poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que requieran cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior del Condominio ya lo prevea.
4. Regulación de cuotas
La ley indica cómo deben calcularse las cuotas ordinarias y extraordinarias, y qué procedimientos aplicar en caso de morosidad.
Sobre este último tema, la ley de condominios en Nuevo León menciona los criterios para considerar una unidad morosa:
Artículo 34. [...] Para efectos de esta Ley se incurre en conducta morosa por: I. Falta de pago de una cuota o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva; II. Falta de pago de una Cuota Extraordinaria de acuerdo a los plazos establecidos; y III. Sentencia judicial o laudo administrativo debidamente ejecutoriado, se haya condenado al pago de daños a favor del Condominio y éste no haya sido cubierto.
Establece los quórums necesarios, las facultades de las asambleas y la forma en que se toman las decisiones que afectan a la comunidad.
Todas las leyes de condominios suelen tener una sección dedicada a las normas para el funcionamiento de las asambleas. En el Código Civil de Chihuahua, por ejemplo, el Capítulo IX es intitulado “de las asambleas y del administrador”, y establece en su artículo 964:
ARTÍCULO 964. La asamblea general de condóminos es el órgano supremo del condominio. Las asambleas generales podrán ser ordinarias o extraordinarias y serán convocadas por un administrador o en su caso por el comité consultivo y de vigilancia. [...]
La ley de condominios es necesaria para regular la convivencia y la administración de una comunidad. Dado que los condominios incluyen tanto los espacios privados como los comunes, las normas fijas que se aplican a todas comunidades son esenciales para garantizar que el condominio o el fraccionamiento funcione para todos.
Considerando esto, una ley de condominios es clave para lograr:
Cuando todos los miembros de la comunidad conocen sus derechos y obligaciones, un condominio puede funcionar bien. Y cuando surge un conflicto, una ley de condominios puede brindar herramientas para resolverlo.
Puedes encontrar la ley aplicable a tu condominio en el portal oficial del Congreso local o en el sitio web del Gobierno del Estado. Algunos estados también incluyen estos lineamientos dentro de sus Códigos Civiles.
Es recomendable que tanto condóminos como administradores descarguen y consulten la versión vigente de su legislación local.
Aquí están las leyes estatales de condominios más buscadas:
A los fraccionamientos se les aplican las reglas de la ley de condominio, siempre y cuando el fraccionamiento se encuentre bajo el régimen de propiedad en condominio.
Para los fraccionamientos que operan bajo una asociación civil o junta de vecinos, se aplican las reglas del Código Civil. Algunos estados también suelen tener leyes de desarrollo urbano y fraccionamientos.
En ComunidadFeliz entendemos la importancia de cumplir con la ley y mantener la administración transparente. Nuestra plataforma digital permite:
Con estas herramientas, los administradores pueden gestionar su comunidad de forma más profesional, cumpliendo con la legislación vigente y fortaleciendo la confianza con los vecinos.
Conocer la ley de condominios de tu estado es fundamental para participar activamente en tu comunidad, exigir una buena administración y evitar conflictos legales. Si eres condómino o administrador, asegúrate de entender esta normativa y contar con herramientas digitales que te ayuden a cumplirla sin complicaciones.
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