Si alguna vez te has preguntado qué es un fraccionamiento, este artículo te ayudará a despejar esa duda. Un fraccionamiento y un condominio pueden parecer similares, pero tienen diferencias clave en cuanto a estructura y gestión.
A continuación, te explicamos en detalle qué es un fraccionamiento, qué tipos de fraccionamiento existen y cómo se comparan los fraccionamientos con un condominio.
Un fraccionamiento es un desarrollo inmobiliario que consiste en la subdivisión de un terreno en lotes, parcelas o manzanas direccionadas para la construcción de viviendas y/o espacios comerciales.
Desde una perspectiva técnica de planeación urbana, los fraccionamientos representan conjuntos organizados de manzanas y lotes diseñados para formar centros poblacionales funcionales. Esta definición va más allá del simple aspecto comercial, abarcando conceptos de desarrollo urbano integral que consideran vialidades, servicios públicos y espacios destinados al crecimiento urbano.
Un fraccionamiento puede ser privado o público. En el primer caso, incluyen accesos controlados, vigilancia, y amenidades exclusivas para los residentes. Mientras que un fraccionamiento público está abierto al tránsito general, sin con control de acceso. En ambos los casos, habrá un fraccionador responsable de llevar a cabo obras y, en algunos casos, los servicios pueden ser entregados a las instituciones públicas.
Aunque los fraccionamientos pueden tener otros tipos, las categorías más comunes suelen ser estas cuatro:
Fraccionamiento abierto: Tiene este nombre porque se trata de una comunidad abierta, donde el acceso no está restringido y no existen barreras físicas.
Fraccionamiento cerrado: A diferencia del tipo anterior, el fraccionamiento cerrado permite el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados. Parece lo que conocemos como un condominio.
Fraccionamientos habitacionales: Son los más comunes y son formados exclusivamente por viviendas.
Fraccionamiento mixto: Combina propiedades residenciales y comerciales. Un fraccionamiento con casas y negocios, por ejemplo.
Están también los fraccionamientos industriales, campestres y turísticos. También son subdivisiones de un terreno en lotes para la ocupación con distintos fines.
Según su propósito y características específicas, también encontramos:
Fraccionamientos industriales: Espacios diseñados para albergar empresas manufactureras, bodegas y centros de distribución, con infraestructura especializada para actividades productivas.
Fraccionamientos turísticos: Desarrollos ubicados en destinos vacacionales, diseñados para residencias temporales o inversión en el sector turístico.
Fraccionamientos campestres: Ubicados en zonas rurales o semirrurales, ofrecen mayor contacto con la naturaleza y lotes de mayores dimensiones.
Un fraccionador puede ser una persona física o una empresa y está encargado de desarrollar y urbanizar un terreno para convertirlo en un fraccionamiento. O sea, el fraccionador no es el administrador del fraccionamiento, sino el profesional encargado de desarrollar un fraccionamiento para que se convierta en un espacio de viviendas.
Su labor comienza con la planificación del proyecto, definiendo la distribución de lotes, vialidades y áreas comunes. El fraccionador debe también gestionar los permisos y licencias necesarios ante las autoridades.
Una vez que el proyecto está en marcha, el fraccionador se encarga de comercializar los lotes o viviendas a compradores individuales o inversionistas.
Los fraccionamientos modernos se distinguen por ofrecer una infraestructura integral que incluye:
Al contrario de un fraccionamiento, los condominios pueden ser de edificios y siempre tendrán los espacios comunes de propiedad compartida entre los copropietarios.
Aunque existen condominios de casas, la mayoría de las viviendas colectivas horizontales son fraccionamientos.
Otra diferencia es que los condominios se rigen por el Régimen de Propiedad en Condominio, ya que son comunidades con espacios comunes y privados que necesitan de un reglamento y una asamblea para la toma de decisiones colectivas y la recaudación de fondos a través de cuotas para su mantenimiento.
Sí, es posible que un fraccionamiento se constituya como condominio, siempre y cuando los propietarios decidan adoptar el régimen de propiedad en condominio mediante un acto formal ante notario público. Esto permite que las áreas comunes y servicios sean administrados por los propios residentes.
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que los propietarios de un inmueble, declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para el mejor aprovechamiento de las instalaciones, equipos y áreas comunes.
Los fraccionamientos suele ser regidos por leyes, códigos y reglamentos urbanos respecto al desarrollo urbano y el ordenamiento territorial. Los condominios, por su vez, son regidos por Códigos Civiles y Leyes de Propiedad en Condominio. Los conjuntos habitacionales pueden regirse por las leyes y reglamentos mencionados anteriormente, dependiendo de si están organizados como un fraccionamiento o un condominio. En todos los casos, las regulaciones tienden a variar de un estado a otro.
Un fraccionamiento privado puede tener un reglamento interno, como el de un condominio. Este documento establecerá las normas de convivencia, uso de áreas comunes, y responsabilidades de los propietarios y residentes. El reglamento podrá ser aprobado por los miembros de la comunidad o por los integrantes de la asociación civil que administra el fraccionamiento.
La administración de un fraccionamiento puede variar dependiendo de si tiene una gestión autónoma o no. En los casos donde se cuenta con una administración propia, esta deberá encargarse del mantenimiento de las áreas comunes y de aplicar reglas claras, similares a las utilizadas en la administración de condominios.
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