El ruido excesivo es una de las principales fuentes de conflicto en los condominios. Fiestas ruidosas, mascotas, reparaciones fuera de horario o simplemente el uso irresponsable de equipos de sonido pueden perturbar la tranquilidad de la comunidad.
En esas situaciones, la administración del condominio tiene un papel importante: el de buscar, a través del diálogo, que el problema se resuelva y, en caso de que eso no ocurra, acudir a las entidades responsables de promover una conciliación o la aplicación de multas.
Sobre este último aspecto, te presentamos aquí una guía para la aplicación de multas por ruidos molestos en los condominios. Explicaremos qué dice la ley al respecto, en qué situaciones se puede aplicar una multa, cómo debe llevarse a cabo dicha aplicación y qué soluciones facilitan esta y otras funciones cotidianas de una administración. ¡Sigue leyendo para descubrir!
La Ley de Propiedad en Condominio de la Ciudad de México y otras leyes estatales establecen que los condóminos deben respetar la tranquilidad y la convivencia en comunidad. Este es el ejemplo de la ley de CDMX:
Artículo 17.- Cada condómino, y en general los habitantes del condominio, usarán su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila. No podrán, en consecuencia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva.
Artículo 19.- El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad privativa, con las limitaciones y modalidades de esta Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno y demás leyes aplicables. [...]
Los reglamentos internos de cada condominio deben incluir cláusulas claras sobre los límites de ruido tolerado y las sanciones aplicables. De no contar con estas cláusulas, se recomienda incluir un apartado específico (disponible más adelante en el ebook). Por lo general, para modificar el reglamento interno es necesario aprobarlo en asamblea. Respecto al reglamento interno, la Ley de CDMX establece lo siguiente:
Artículo 11.- Cualquier modificación a la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno, se acordará en Asamblea General Extraordinaria, a la que deberán asistir por lo menos la mayoría simple de los condóminos; sin embargo, para su modificación se deberá requerir un mínimo de votos que representen el 75 % del valor total del condominio. En caso de que alguno de los instrumentos mencionados sufra alguna modificación, éste deberá ser notificado a la Procuraduría. [...]
En algunos casos, simplemente notificar al vecino ruidoso puede ser suficiente para que cese el ruido. Sin embargo, si el problema persiste, la comunidad puede verse obligada a aplicar una multa. En ese caso, nuevamente, es necesario revisar lo que establece el reglamento interno y la ley de propiedad en condominio del estado.
Al detectar un ruido, el vecino o el administrador deben documentarlo. La documentación debe incluir:
Antes de proceder, se debe revisar el reglamento del condominio para verificar si la conducta está tipificada como infracción. Es importante que el reglamento no entre en contradicción con otras normas, como lo establece la ley de la CDMX:
Artículo 53.- El Reglamento Interno contendrá las disposiciones que por las características específicas del condominio se consideren necesarias sin contravenir lo establecido por esta Ley, su Reglamento y la Escritura Constitutiva correspondiente, respetando y garantizando que las personas condóminas, poseedoras y ocupantes gocen, sin discriminación alguna, de los derechos reconocidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en los tratados y otros instrumentos internacionales celebrados por el Estado mexicano, en la Constitución Política de la Ciudad de México y en todas las disposiciones legales aplicables; refiriéndose en forma enunciativa pero no limitativa, por lo menos, a lo siguiente: [...]
El administrador debe emitir una notificación formal por escrito al condómino infractor. Esta notificación debe incluir:
Si el ruido persiste o hay reincidencia, el vecino ruidoso deberá ser multado. En algunos casos, la aplicación de la multa corresponderá al administrador del condominio. En el caso de los condominios de la Ciudad de México, por ejemplo, el administrador y la PROSOC (Procuraduría Social) pueden aplicar la multa.
El administrador puede aplicar la multa cuando tiene conocimiento de la situación. La Procuraduría puede aplicarse cuando el residente afectado acude a la entidad en busca de una solución.
Las leyes que regulan la vida en condominio generalmente establecen un rango, un monto mínimo y máximo para la multa, y la comunidad podrá definir cuánto cobrará en el reglamento interno.
Artículo 86.- Las violaciones a lo establecido por la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría en el ámbito de su competencia. Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y Reglamento Interno.
Artículo 87.- La contravención a las disposiciones de esta ley establecidas en los artículos 14, 16, 19, 21, 25, 43, 44, 49, 59 y 73, serán sancionadas con multa que se aplicará de acuerdo con los siguientes criterios:
I. Por faltas que afecten, la tranquilidad o la comodidad de la vida condominal, así como incurrir en actos de discriminación, se aplicará multa por el equivalente de diez a cien veces la Unidad de Medida y Actualización vigente; [...]
En el caso de la Ciudad de México, el sancionado puede apelar ante la PROSOC dentro de los 15 días hábiles tras la notificación. Este recurso se presenta mediante escrito y pruebas ante la Jefatura de Unidad Departamental de Procedimientos y Aplicación de Sanciones.
Por ejemplo, el Sr. Ramírez, residente del piso 3, recibió una multa de 50 UMA tras varias quejas por música alta durante la madrugada. Aunque fue advertido previamente, consideró que la multa era excesiva y que no se respetó su derecho de audiencia.
Decidió presentar una apelación formal ante la PROSOC, anexando videos de los horarios en que escuchaba música, testimonios de vecinos que no percibían molestia y una solicitud de conciliación. La PROSOC citó a ambas partes, analizó la evidencia y resolvió que, aunque sí existió una infracción, la multa debía reducirse a 25 UMA por tratarse de una primera reincidencia y no haberse agotado la vía conciliatoria previamente. Este ejemplo ilustra la importancia de documentar adecuadamente cada caso y seguir el debido proceso.
En otros estados, la imposición de la multa puede llevarse a cabo a través de la asamblea, dependiendo de lo que establezca la ley correspondiente. En última instancia, el residente afectado por la multa puede recurrir por la vía judicial.
En algunas situaciones, el problema de ruido en el condominio puede evitarse mediante la concientización de la comunidad y el establecimiento de reglas que permitan una convivencia más saludable. Es recomendable que toda comunidad adopte algunas de estas estrategias para controlar los ruidos molestos:
Favorecer el cumplimiento voluntario mediante comunicación y educación: Antes de imponer sanciones, fomentar el diálogo directo entre vecinos. Ofrecer talleres de convivencia o mediación puede fortalecer los vínculos comunitarios y reducir los conflictos. También se puede enviar recordatorios amistosos antes de aplicar medidas formales.
Para aplicar multas, ya sea por ruido u otra razón, la administración necesita una herramienta que permita registrar y dar seguimiento al día a día del condominio. Pero no puede ser cualquier herramienta, tiene que ser una solución pensada específicamente para administradores. Swappi es revolucionaria en ese sentido, porque es la única herramienta disponible desarrollada para la gestión operativa del condominio.
Con Swappi puedes registrar todas las tareas de la administración, del administrador y de su equipo de trabajo: los mantenimientos pendientes, los contratos con los proveedores de servicios, las visitas al condominio y mucho más. Swappi también ofrece un módulo de Reportes, donde el administrador puede descargar un documento con los detalles del trabajo realizado por la administración para enviarlo al comité y a los condóminos.
En resumen, Swappi facilita el trabajo del administrador y permite visibilizar el esfuerzo que realiza ante la comunidad. Aquí puedes solicitar una cotización y conocer Swappi de cerca.
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