Las lluvias pueden afectar a los condominios de diversas maneras. Pueden aumentar las cuotas de mantenimiento, como se demostró en un estudio reciente realizado por ComunidadFeliz. Pueden provocar filtraciones tanto en unidades privadas como en espacios comunes. Para afrontar estas situaciones, las comunidades deben estar preparadas, realizar el mantenimiento y contar con una póliza de seguro adecuada.
A continuación, abordaremos los daños más comunes causados por las lluvias en condominios, las responsabilidades legales, el manejo de emergencias, estrategias de prevención, el funcionamiento de los seguros y las mejores prácticas para realizar reparaciones.
Durante la temporada de lluvias, los condominios enfrentan una serie de problemas recurrentes que pueden comprometer tanto la estructura del edificio como la seguridad de los condóminos. A continuación se enumeran los problemas más comunes:
Las filtraciones son el problema más frecuente durante la temporada de lluvias. Ocurren debido a grietas en el impermeabilizante, deterioro de los materiales o instalaciones deficientes del sistema de drenaje pluvial. Estas filtraciones pueden causar daños estructurales en áreas comunes y unidades habitacionales.
Los sistemas de drenaje insuficientes o bloqueados provocan acumulación de agua en las áreas más bajas del condominio. Esto puede resultar en daños a vehículos en el estacionamiento, sistemas eléctricos, entre otros.
La exposición constante a la lluvia y vientos fuertes puede causar erosión de materiales, desprendimiento de revestimientos, filtraciones laterales y deterioro de juntas estructurales.
La acumulación de basura y sedimentos bloquea bajantes y coladeras, provocando desbordamientos, reflujos hacia unidades habitacionales y sobrecarga en sistemas de alcantarillado.
La infiltración de agua puede causar cortocircuitos, daños en tableros eléctricos, fallas en sistemas de iluminación común y riesgos de electrocución.
La responsabilidad por daños causados por lluvias en condominios se encuentra regulada por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, que varía de estado a estado y establece las obligaciones tanto de los propietarios como de la administración del condominio.
La administración del condominio tiene obligaciones específicas establecidas en la ley, que incluyen:
La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México, por ejemplo, establece que:
Artículo 43. Corresponderá al Administrador: [...] Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno.
En cada unidad privada, el condómino o residente es responsable de los daños que ocurran en ese espacio. Si se realizan modificaciones que ocasionen filtraciones que afecten áreas comunes o unidades vecinas, el propietario será responsable de los daños.
El administrador del condominio ocupa una posición central en la gestión de emergencias y debe actuar de manera inmediata cuando se presentan situaciones de riesgo por lluvias. En su función, debe seguir los protocolos necesarios, contactar a los servicios de emergencia, gestionar las reparaciones necesarias y mantener informada a la comunidad.
El comité debe apoyar al administrador en la gestión de los problemas relacionados con la lluvia y asumir el papel de liderazgo si el administrador está ausente.
Mantenimiento y prevención
El mantenimiento preventivo es la estrategia más efectiva para minimizar los riesgos y daños causados por las lluvias en los condominios. En este sentido, se recomienda que el mantenimiento adoptado por la administración incluya las siguientes precauciones:
Realizar inspecciones trimestrales del estado del impermeabilizante, especialmente antes de la temporada de lluvias. Contratar profesionales especializados para aplicar selladores, reparar grietas y renovar el impermeabilizante según las especificaciones del fabricante.
Limpiar mensualmente coladeras, bajantes y canaletas. Instalar rejillas protectoras para evitar la acumulación de basura. Realizar inspecciones con cámaras en tubería principal.
Inspeccionar anualmente el estado de las fachadas, aplicar selladores en juntas estructurales y ventanas. Reparar grietas y programar trabajos de mantenimiento mayor.
Las leyes que regulan la administración de condominios en cada estado suelen exigir el establecimiento de un fondo de reserva o fondo de emergencia para cubrir los costos incurridos por desastres causados por la lluvia u otros eventos imprevistos.
La ley vigente en el Distrito Federal, por ejemplo, establece en su artículo 55 la obligación de los condóminos de contribuir a este fondo.
Artículo 55.- Cada condómino y poseedores del condominio, en su caso, están obligados a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General, salvo lo dispuesto en el Título Quinto de esta Ley, los cuales serán destinadas para: [...] II. Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa.
Debes confiar en la tecnología para hacer el seguimiento del mantenimiento del condominio. La buena noticia es que ya existe una herramienta que permite hacerlo, una herramienta específica para administradores: Swappi.
En cuanto al mantenimiento, Swappi cuenta con un módulo que te permite crear tareas, guardar documentos importantes y establecer recordatorios para ti y quienes participan en ellas. Además, puedes gestionar los contratos con los proveedores que realizan el mantenimiento del condominio a través de otro módulo. Swappi también puede ayudarle con las demás tareas del día a día del condominio.
Los seguros para condominios contra inundaciones y filtraciones incluyen principalmente tres tipos de protección:
Las pólizas para condominios típicamente incluyen protección contra daños por lluvia y granizo, inundaciones por desbordamiento de drenajes, daños eléctricos por infiltración de agua, y gastos para restaurar las instalaciones.
Es importante considerar que estos seguros generalmente excluyen daños por falta de mantenimiento, infiltraciones no reportadas oportunamente, y daños en unidades privativas que requieren seguro individual por parte de cada condómino.
Cada estado, a través de su ley de propiedad en condominio de inmuebles, puede establecer las especificidades qué tipo de seguro se debe contratar para cubrir daños causados por siniestros. La ley vigente en la Ciudad de México, por ejemplo, estipula que la póliza contratada debe cubrir inundaciones.
Artículo 9. Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, se hará constar en escritura pública: VIII. La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos, previo acuerdo de la Asamblea General y lo establecido en el Reglamento Interno;
La contratación y/o renovación del seguro deberá realizarse en la asamblea general.
Para hacer uso del seguro, se debe reportar el siniestro inmediatamente en un plazo máximo de cinco días hábiles. Este reporte suele incluir la documentación de los daños causados y los documentos necesarios para comprobar el incidente. El administrador debe presentar el reporte y dar seguimiento hasta obtener la indemnización correspondiente.
Las acciones inmediatas incluyen colocar lonas y protecciones temporales para evitar mayor infiltración de agua, drenar toda el agua acumulada en las áreas afectadas y desconectar los sistemas eléctricos que hayan sido afectados para prevenir accidentes.
Para garantizar soluciones duraderas es fundamental contratar empresas o profesionales especializados en este tipo de trabajos, utilizar materiales como impermeabilizantes que eviten la recurrencia de problemas similares e implementar mejoras en los sistemas de drenaje.
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