12/2/2020

Condominios y edificios: ¿Qué mantenimientos se deben hacer?

Imagina que quieres vender un departamento en un piso 7 y los ascensores del edificio no funcionan, probablemente los interesados ni siquiera suban los 7 pisos para ir a ver tu departamento. Por esto es que los gastos comunes son necesarios, en ellos se incluye un presupuesto para el mantenimiento de las distintas instalaciones.

1. Ascensores

La mantención de ascensores es obligatoria en varios varios países de LatAm es obligatoria, Chile incluido. En ComunidadFeliz, hemos visto que los edificios gastan en mantención de elevadores entre 250 mil a un millón de pesos, donde también depende la cantidad.

En los mantenimientos mensuales a un ascensor normalmente se revisa sus componentes, alarmas, verificar el arranque, parada, nivelación, apertura y cierre, además de verificar que los pisos sean correctamente señalados.

Luego con frecuencia trimestral se limpia el foso, revisan freno, aceite en motores y tensión de los cables. Anualmente, se hace un estudio más profundo que debe incluir al menos la revisión de contrapesos, poleas, fugas, estado y tensión de los cables. Por supuesto, todo debe quedar súper limpio y libre de polvo.

2.Fachadas

Las fachadas también deben ser cuidadas, la frecuencia con la que se debe pintar un edificio depende del material de la superficie y las condiciones climáticas, condominios que están en la costa o en zona húmedas, o donde la luz llega muy fuerte, será necesario pintarlos con mayor frecuencia, dado que su deterioro es más rápido.

Es importante tener en cuenta que al momento de volver a pintar la fachada se lije bien, se resuelvan las grietas y filtraciones, esto incluye revisar el estado de las canaletas. Los plazos pueden variar, pero según la experiencia de nuestros clientes el ladrillo pintado y el cemento requieren pintarse cada 10 a 15 años, el estuco o madera cada 4 años, pero siempre dependerá del estado del edificio o condominio.

En ComunidadFeliz hemos visto que el costo alcanza con facilidad los 10 millones de pesos, donde nuestros usuarios crean Fondos de pintura o Provisionan el gasto con tal de no aumentar la cuota significativamente. (Aquí puedes ver como crear fondos en ComunidadFeliz http://ayuda.comunidadfeliz.cl/support/solutions/articles/17000053976-m%C3%BAltiples-fondos-c%C3%B3mo-crear-fondos-adicionales- )

El casos de los condominios horizontales es más difícil porque cada residente es responsable de su fachada, y si tu vecino tiene su casa en mal estado, por supuesto que empeora la calidad del barrio y por ende la plusvalía. Hemos visto que los condominios establecen normas en estos temas, en distintos niveles, unos establecen reglas de que colores usar y con que frecuencia pintar las casas, mientras que otros condominios, se hacen responsables del pintado de todas las casas y lo incluyen en el gasto común.


3.Áreas verdes

Un caso similar son áreas verdes, al momento de arrendar o comprar, cualquier persona con niños o mascotas se fijaría en ellas, ya que son muy importantes para el esparcimiento de su familia y sin lugar a dudas, será parte de su decisión al momento de elegir su vivienda ideal. Por ello, en los gastos comunes encontramos un presupuesto destinado a la jardinería y mantención de áreas verdes o piscinas.

Así como las fachadas muestran la cara externa del condómino, la cara interna también cuenta, es importante considerar que los espacios comunes y pasillos estén limpios, las murallas estén libres de manchas, la falta de higiene puede ser un problema para cualquiera.

Bombas de agua

Las bombas de agua son clave para un edificio, una falla en ellas puede ser compleja de reparar y deje varios días sin agua al condominio. Estas bomba no son costosas, pero si requieren ser instaladas por un equipo especializado, en ComunidadFeliz siempre recomendamos revisar el caudal de la nueva bomba y la altura máxima a la que puede bombear, considerando que los edificios pueden tener múltiples estaciones para volver a impulsar el agua a los pisos superiores.

Por esto siempre recomendamos tener un fondo de reserva que permita cubrir estas reparaciones de emergencia y no sea necesario llegar a una cuota extraordinaria que puede tomar mucho tiempo en recolectar. En ComunidadFeliz es muy sencillo la recolección de fondos de reserva, podrás saber en todo momento cuánto has recaudado por cada concepto.

Como siempre es mejor prevenir que lamentar, por ello es bueno hacer mantenimientos recurrentes según el protocolo del fabricante, las que pueden tener una frecuencia de 1 a 6 meses. Algunos puntos a tener en cuenta, los mantenedores deben inspeccionar y limpiar los filtros, buscar si hay fugas o partes oxidadas, que el montaje este seguro y  revisar las vibraciones de la bomba.

Como administrador, te recomendamos monitorear diariamente los niveles de presión, y que un experto lo asesore en el aceite que necesita la bomba, que sea engrasada y cada semestre se use un antioxidante. Expertos recomiendan hacer una evaluación completa cada año.

Al momento de hacer una mantención, el corte de agua puede ser innecesario si se cuenta con múltiples bombas, caso similar para el lavado y sanitizado de estanques de agua potable o Rotoplas, los edificios grandes en general cuentan con dos estanques.

Estanques de agua

También es recomendable hacer una mantención a los estanques de agua, incluyendo los Rotoplas. Según la legislación chilena se debe hacer una inspección prolija cada 3 meses y un limpiado completo una vez al año (REGLAMENTO DE LOS SERVICIOS DE AGUA DESTINADOS AL CONSUMO HUMANO, art 23 bis., disponible en https://www.leychile.cl/Navegar?idNorma=197226 )

Piscinas

Las piscinas son privilegio de múltiples condominios, la principal mantención que requieren son entorno a la desinfección, expertos recomiendan que diariamente revises el nivel de PH, el cual se debe mantener entorno a los 7.2 y 7.6, revisar el nivel de cloro y limpiar hojas, residuos o insectos.

Semanalmente se recomienda limpiar pre-filtros, paredes, fondos, revisar pastillas de cloro, fungicidas si hay hongos. Recuerda que hay invernadores de piscina que puedes aplicar para cuidar de la piscina en los meses más fríos.

Algunos de los problemas que puede tener una piscina son el exceso de algas y lo notas cuando el agua toma un color verdoso, en estos casos puedes aplicar un antialgas. Si el agua toma un color blanquecino, puede que presente una alta concentración de partículas, en este escenario puedes aplicar un antifloculante.

Todos los productos químicos tienen fórmulas y reglas de cómo se deben diluir en la piscina, por ello te recomendamos calcular el volumen de la piscina y la cantidad de litros que tiene, si tienes dudas de cómo hacerlo, te recomendamos leer este artículo: ¿Cuál es el volumen de mi piscina?

En casos muy graves, como es un problema hidráulico serio o cambio de ascensores, donde se requiere de una gran inversión, recomendamos acudir a sus municipios. Estas instituciones tienen presupuestos asignados para cubrir las necesidades de sus condominios y puede ser una alternativa de co-financiamiento. Un ejemplo de esto fue la municipalidad de Providencia que cambio los ascensores de una serie de edificios antiguos. 

Segundo, contratar una plataforma para ordenar las finanzas del condominio, con un sistema transparente, donde todos pueden ver la realidad del condómino, jamás podrán tomarte desprevenido una de estas situaciones. 

Fuentes:

https://tecnologiaparalaindustria.com/check-list-para-el-mantenimiento-preventivo-de-bombas-centrifugas-2/

https://www.bombas-de-agua.info/mantenimiento-de-bomba-de-agua/

http://www.decoramar.es/es/blog/%C2%BFcon-qu%C3%A9-frecuencia-deber%C3%ADa-pintar-el-exterior-de-la-fachada-de-mi-casa

https://www.excelsior.com.mx/comunidad/2016/12/28/1136775#view-1

https://www.tuandco.com/aprendeymejora/como-mantener-tu-piscina/


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