Como administradora de condominios en ComunidadFeliz México, una plataforma que gestiona más de 800 condominios en 20 estados de la república, abarcando casi 90 mil unidades privativas, me encuentro frecuentemente con la pregunta: ¿Qué es exactamente un condominio? Aquí te dejo un resumen de las fuentes más confiables.
Un condominio es un régimen de propiedad en el cual diversas personas comparten áreas comunes de un edificio o conjunto residencial, mientras que poseen individualmente una unidad específica del mismo, como un departamento o casa. En otras palabras, los propietarios disfrutan de un derecho exclusivo sobre su unidad privada, pero también tienen derechos y obligaciones sobre las áreas compartidas.
Es importante entender que esta propiedad compartida se basa en la división del bien en partes indivisas, lo que significa que cada copropietario no posee una fracción física específica de las áreas comunes, sino una parte ideal del total del bien. A diferencia de una propiedad individual donde el dueño puede vender o modificar su bien sin restricciones, en un condominio, cualquier transacción sobre la unidad privativa puede requerir la aceptación de otros copropietarios debido a la naturaleza compartida de la propiedad. Asimismo, las contribuciones (cuotas) para el mantenimiento son obligatorias en un condominio, lo cual difiere de otras comunidades donde los acuerdos pueden ser más flexibles.
Las áreas comunes pueden incluir espacios como jardines, pasillos, escaleras, estacionamientos, gimnasios, piscinas y salones de eventos. Todos los condóminos tienen derecho a usar estos espacios, pero también deben contribuir al mantenimiento y administración de los mismos a través de cuotas de mantenimiento.
En México, el concepto de condominio se regula principalmente a través de los Códigos Civiles Estatales. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el Código Civil del Distrito Federal define al condominio como un régimen de propiedad en el que coexisten unidades privadas con áreas y bienes comunes. Según el artículo 2, 7 y 9 del Código Civil para la Ciudad de México: "El régimen de propiedad en condominio regula la coexistencia de áreas privadas y comunes dentro de un mismo inmueble, con reglas específicas para su uso, administración y conservación."
Pero más allá de los códigos civiles, el funcionamiento del régimen de condominio se estructura en documentos y órganos clave. La Escritura Constitutiva es un documento legal fundamental que establece el régimen de condominio, detallando las unidades privativas, las áreas comunes y los porcentajes de copropiedad.
Además, la convivencia y administración se rigen por órganos específicos:
▪ La Asamblea General, que es el órgano máximo de decisión integrado por todos los condóminos, donde se discuten y aprueban asuntos relevantes para el condominio.
▪ El Administrador, ya sea una persona física o moral, es crucial, ya que se encarga de ejecutar las decisiones de la asamblea y gestionar la operación diaria del condominio. La administración puede ser interna (gestionada por una junta de propietarios) o externa (contratando a un profesional). Es vital que el administrador cree un presupuesto detallado para los gastos y se realicen auditorías periódicas para garantizar la transparencia en el manejo de fondos.
En México, existen diferentes tipos de condominios según la forma en que se estructuran y los servicios que ofrecen. Algunos ejemplos incluyen:
Ser propietario en un condominio implica no solo compartir responsabilidades, sino también gozar de derechos esenciales para una convivencia justa y organizada. Aunque las leyes varían por estado, existen derechos comunes que protegen a los condóminos. Algunos de los más usuales incluyen:
▪ Participar activamente en las asambleas generales.
▪ Solicitar y recibir información sobre los fondos de mantenimiento, administración y de reserva del condominio.
▪ Utilizar las áreas y bienes de uso común del condominio, siempre sin limitar el derecho de los demás propietarios.
▪ Realizar reparaciones o modificaciones necesarias dentro de su propia unidad privativa, siempre que esto no afecte la estructura, comodidad, seguridad u otros aspectos esenciales del edificio en su totalidad.
▪ Denunciar hechos delictivos que puedan afectar la integridad del complejo.
▪ Pertenecer a la Administración del condominio o formar parte de comités existentes (ej. medio ambiente, deporte, seguridad).
El cumplimiento de las obligaciones es fundamental para el buen funcionamiento del conjunto habitacional y una convivencia armónica. Las principales responsabilidades incluyen:
▪ Cumplimiento de las normas y reglamentos internos: Es fundamental conocer y respetar estas normas para mantener la convivencia armónica. Esto incluye respetar prohibiciones como el uso indebido de la unidad privativa, actos discriminatorios, o el mal uso de las áreas compartidas.
▪ Pago puntual de cuotas de mantenimiento: Contribuir económicamente para el mantenimiento y conservación de las áreas comunes, pagando las cuotas ordinarias o extraordinarias definidas por la Asamblea en el plazo establecido. Estas cuotas son obligatorias para la operatividad del condominio.
▪ Participación en la administración: Tienen el derecho y la obligación de participar en las asambleas, donde se toman decisiones importantes sobre el presupuesto, mejoras y normas.
▪ No afectar ni interferir en el cumplimiento de los derechos de los demás propietarios.
▪ Realizar reparaciones u obras únicamente durante el horario diurno, a excepción de casos de emergencia o fuerza mayor.
▪ Contribuir al cuidado y preservación de los espacios compartidos, evitando comportamientos que puedan dañar la propiedad común."
La convivencia en un condominio, aunque deseable, puede generar disputas. Es crucial conocer los mecanismos existentes para su resolución.
▪ En la Ciudad de México, por ejemplo, la ley de condominios establece la necesidad de un Comité de Mediación que se encargará de intentar solucionar las disputas de manera pacífica.
▪ En los casos en que dicho comité no consiga la resolución, será necesaria la intervención de la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC). Mediante esta institución, el conflicto podrá resolverse de tres maneras:
• Conciliación: Proceso en el que la Procuraduría busca un acuerdo entre las partes.
• Arbitraje: Si la conciliación no tiene éxito, la Procuraduría actúa como árbitro y toma una decisión determinante y vinculante para ambas partes.
• Aplicación de sanciones: En caso de incumplimiento de los acuerdos o decisiones tomadas por la Procuraduría.
Es fundamental recalcar que las sanciones también pueden ser consecuentes a los impagos de cuotas. No pagar las cuotas te convierte en "condómino moroso", lo que tiene "implicaciones legales" que "podrían culminar en el embargo de la unidad privativa".
Elegir vivir en un condominio ofrece un estilo de vida particular con beneficios y desafíos únicos.Los condominios brindan una serie de beneficios que los hacen atractivos:
▪ Mantenimiento simplificado: La administración se encarga del cuidado de las áreas comunitarias como jardines, piscinas, elevadores y limpieza general, lo que significa que los propietarios no tienen que preocuparse por el mantenimiento exterior de sus propiedades.
▪ Seguridad mejorada: Suelen ofrecer niveles adicionales de seguridad, incluyendo sistemas de vigilancia 24/7, control de acceso y una iluminación adecuada en áreas comunes, proporcionando mayor tranquilidad a los residentes.
▪ Comunidad y socialización: Los espacios comunes fomentan la interacción y la creación de una red de apoyo entre vecinos, a través de actividades conjuntas o el uso compartido de áreas recreativas.
Si bien hay muchos beneficios, es importante tener en cuenta algunas desventajas:
▪ Restricciones en la personalización: Como parte de una comunidad, los propietarios deben acatar normas establecidas por la administración que pueden limitar la remodelación de espacios, el uso de áreas colectivas o el tipo de decoraciones exteriores.
▪ Cuotas de mantenimiento obligatorias: Estas aportaciones son necesarias para cubrir los costos de administración y mantenimiento, y pueden ser un inconveniente financiero, ya que se suman a los gastos mensuales y pueden aumentar si se requieren reparaciones o mejoras significativas.
En ocasiones, un copropietario puede desear dejar el condominio, o el régimen de propiedad puede extinguirse. Este proceso, conocido como extinción del condominio, puede ocurrir de varias maneras:
▪ La forma más sencilla es vender la propiedad y dividir el dinero entre los copropietarios.
▪ Otra opción es que uno de los copropietarios compre la parte de los demás.
▪ En casos más complicados, si no hay mutuo acuerdo, se puede recurrir a un juez para que ordene la venta en subasta pública, aunque esta última opción suele ser más costosa y es preferible evitarla mediante acuerdos amistosos
Como administradora de condominios en ComunidadFeliz México, y gracias a nuestra experiencia con más de 800 comunidades y casi 90 mil unidades privativas en 20 estados de la república, nuestra misión es ayudar a los condóminos a entender estas responsabilidades y a fomentar una convivencia respetuosa y organizada.
Si estás interesado en aprender más sobre la administración de condominios o cómo funciona el régimen en tu estado, puedes revisar más información en la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC), que ofrece guías y recursos actualizados.
O puedes descargar nuestro ebook Régimen de Propiedad en Condominio en México: Todo lo que Necesitas Saber para que tengas un panorama completo sobre la gestión de un condominio bajo los estándares de la ley.
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