¿Qué hace el Comité de Vigilancia en los condominios?

Para que la convivencia al interior de un inmueble con varios propietarios se desarrolle de forma plena y los espacios comunes pertenecientes al condominio sean utilizados de manera correcta y en beneficio de todos, han debido implementarse normas que propicien el cumplimiento de estas buenas prácticas.                        

En ese sentido, desde la Procuraduría Social (PROSOC) se ha planteado que tanto las decisiones tomadas por la Asamblea General del Condominio como el desempeño de su administrador, estén bajo la supervisión y evaluación de un órgano de control denominado Comité de Vigilancia.

Su perfil y funcionamiento están determinados por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, emitida en 2011 y reformada en tres ocasiones, tal y como reseña la Gaceta Oficial de la Ciudad de México correspondiente al 24 de marzo de 2017.  

Obligaciones y competencias del Comité de Vigilancia

De acuerdo con el articulado de esta normativa, el Comité de Vigilancia tendrá entre sus responsabilidades y obligaciones:

• Velar en todo momento porque el administrador del condominio cumpla con los deberes que corresponden a este cargo.

• Garantizar, además, que el mismo ejecute en su totalidad las decisiones tomadas por la Asamblea General.

• Tener acceso a todos los documentos relacionados a la administración del condominio, como libros de actas, comprobantes, estados de cuenta y contabilidad, entre otros, y revisarlos de forma periódica para llevar un control efectivo de todos los procesos.

• Contratar y dar por terminados los servicios profesionales que sean necesarios para la administración de la Asamblea General.

• Dar su conformidad para la realización de ciertas obras que permitan el buen estado de conservación del condominio y además se propicie la estabilidad y seguridad en la comunidad.  

• Verificar y emitir dictámenes sobre los estados de cuenta que rinda el administrador ante la Asamblea General, identificando cualquier irregularidad, error u omisión por parte de la administración.

• Constatar y supervisar de qué manera si invierten los fondos en el condominio.

• Comunicar a la Asamblea General sus observaciones acerca de la administración del condominio.

• En caso de llegar a descubrir irregularidades, errores u omisiones por parte del administrador, que vayan en prejuicio del condominio, el comité deberá hacer la respectiva notificación a la procuraduría.

• Apoyar al administrador en la tarea de orientar a los propietarios o condóminos en torno al cumplimiento de sus obligaciones.

• Convocar a la Asamblea General en caso de que el administrador no lo haga dentro del plazo de tres días después de haberse hecho la solicitud.

• Demandar la presencia de un Notario Público o representante de la procuraduría de acuerdo con los requerimientos que se tengan.

• Asumir las funciones de administrador si este se ausenta por más de un mes, sin previo aviso, cuando la personalidad del este sea materia de controversia judicial o administrativa y, en el peor de los casos, si fallece.  

• El manejo del cargo será provisional, prolongándose hasta que se nombre un nuevo administrador de acuerdo con el procedimiento que exige la normativa.

• En cierta medida, hacerse responsable de los daños y perjuicios ocasionados a los condominios por diversas irregularidades, omisiones y errores del administrador al no haber sido notificadas a la Asamblea General de manera oportuna, y aunque haya sido de su conocimiento.  

¿Quiénes integran el Comité de Vigilancia y cómo se eligen?

Se propone que el Comité de Vigilancia sea integrado como mínimo por dos condóminos, pudiendo abarcar hasta un máximo de cinco, en virtud de la cantidad de propiedades exclusivas.  

Entre ellos debe escogerse por condominio, la figura de un presidente y de uno a cuatro vocales, quienes no solo actuarán de forma colegiada, sino que además decidirán por mayoría simple, como está plasmado en los estatutos.                              

Estos serán nombrados por la Asamblea General y permanecerán hasta un año en el cargo con desempeño honorífico. Aunque según la ley, uno de los vocales puede ser designado por una minoría que represente por lo menos, al 20% del total de condóminos.  

Asimismo, tiene que elegirse un coordinador entre los presidentes de los Comités de Vigilancia de los conjuntos condominales. La designación que se llevará a cabo a través de una sesión de este órgano debe ser notificada al Comité de Administración en los cinco días posteriores a la elección.

Tanto la integración del Comité de Vigilancia de los conjuntos condominales como la elección del coordinador se efectuarán mediante el voto ejercido durante una sesión de consejo de administradores.

La mitad del equipo que conforma el comité, exceptuando al presidente, es decir, solo dos de sus miembros, tendrán derecho a ser reelectos por un período consecutivo.

Requisitos necesarios para pertenecer a un Comité de Vigilancia

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles difundida por la PROSOC establece que quien pretenda formar parte de un Comité de Vigilancia debe ser, en principio, dueño de una unidad de propiedad exclusiva o, en su defecto, tener a su cargo la representatividad legal del mismo.  

De igual modo, exige que él o la aspirante esté al día en cuanto al pago de cuotas por concepto de administración y mantenimiento, así como en otras aportaciones referidas a la manutención y resguardo del condominio del que forma parte.    

Luego de establecerse en el cargo, todos los miembros del Comité de Vigilancia de un condominio tienen la obligación de asistir, por lo menos una vez al año, a los cursos de capacitación y actualización que ofrece la procuraduría.

Hoy en día, gracias a la tecnología ya existen plataformas digitales que facilitan la administración de condominios y edificios, apoyando tanto la labor del administrador como del comité de vigilancia al tener todo los documentos visibles a la orden del día.