Las multas se imponen en los condominios con el objetivo de desincentivar conductas que dificultan la convivencia en la comunidad.
Sin embargo, la eficacia de las multas depende fundamentalmente de cómo se implementan, comunican y reciben estas medidas por parte de la comunidad.
Un estudio inédito realizado por ComunidadFeliz con administradores, miembros del comité y condóminos indica que el 47.3% de los encuestados considera que las multas son efectivas para reducir infracciones, mientras que el 42.9% opina lo contrario, evidenciando una división de opiniones que refleja la complejidad del tema.
Sigue leyendo para conocer los demás resultados del estudio y saber cómo facilitar la aplicación de multas en tu condominio según la ley.
El marco legal mexicano reconoce el derecho de los condominios a establecer multas como mecanismo de control y convivencia. Aunque la normativa cambia de estado a estado, todas las legislaciones estatales suelen establecer principios fundamentales similares que garantizan tanto el orden comunitario como los derechos de los condóminos.
Las leyes de propiedad en condominio generalmente establecen los siguientes criterios para la aplicación de multas:
En la Ciudad de México, por ejemplo, la Ley de Propiedad en Condominio establece que:
Artículo 86. Las violaciones a lo establecido por la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la Procuraduría en el ámbito de su competencia. Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y Reglamento Interno.
Respecto a las sanciones aplicadas a condóminos y residentes de condominios, el Código Civil de Jalisco enfatiza que:
Artículo 1010 bis. Los condóminos y en general los ocupantes del condominio no podrán, sino con el consentimiento de la asamblea y con arreglo a las leyes aplicables: I. Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad o salubridad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados; [...] El infractor de estas disposiciones, independiente de las sanciones que establece este título, será responsable por el pago de los daños y perjuicios.
La inclusión de multas en el reglamento interno del condominio no es solo una buena práctica, sino una necesidad legal.
Nuestros datos revelan que el 59.1% de los condominios encuestados incluyen multas en su reglamento interno, mientras que el 35.5% no lo hace (un 5.4% de los residentes desconoce el tema).
Esta distribución señala una importante área de oportunidad, ya que la ausencia de multas claramente establecidas en el reglamento puede generar conflictos, aplicaciones arbitrarias y problemas legales posteriores.
Respecto a la claridad de estos reglamentos, nuestros hallazgos revelan que el 51.6% de los encuestados considera que el reglamento de multas no es suficientemente claro, comparado con el 37.4% que lo considera claro.
La importancia de tener multas claramente establecidas en el reglamento radica en varios aspectos clave:
El análisis de las multas más frecuentes en condominios revela patrones interesantes sobre los principales conflictos de convivencia. Según nuestra encuesta, las infracciones más comunes son:
Además, se mencionaron infracciones emergentes como exceso de velocidad y morosidad.
Los ruidos molestos representan el 14% de las multas aplicadas, constituyendo una de las principales fuentes de conflicto vecinal.
Esta problemática incluye música a alto volumen fuera de horarios permitidos, fiestas que se extienden más allá de lo razonable, obras de remodelación en horarios inadecuados, y actividades que generen molestias acústicas a los demás residentes.
Para saber más sobre el problema de los ruidos molestos en condominios, revisa nuestro artículo sobre cómo hacer frente a los vecinos ruidosos.
Estas sanciones suelen aplicarse por no recoger los desechos de las mascotas, permitir que los animales circulen sin correa o supervisión, generar ruidos excesivos (ladridos constantes), causar daños a áreas comunes.
En la mayoría de los estados, la ley no permite que los reglamentos internos prohíben la tenencia de mascotas en los condominios (el cambio en la ley en Edomex es el más reciente). Sin embargo, los reglamentos pueden establecer normas para la tenencia responsable de mascotas.
Las infracciones típicas incluyen la invasión de áreas comunes, realizar actividades no autorizadas, causar daños a instalaciones o mobiliario, utilizar espacios fuera de horarios establecidos, y cualquier otra acción que impida el uso por parte de otros residentes.
Las áreas comunes representan una inversión colectiva que debe preservarse para beneficio de todos. Su uso regulado garantiza que estas inversiones se mantengan en buen estado y estén disponibles equitativamente para toda la comunidad.
Esta infracción pone en riesgo la seguridad de peatones, niños, mascotas y otros conductores, siendo especialmente peligrosa en áreas residenciales donde la velocidad debe ser mínima.
Los reglamentos suelen establecer límites de velocidad muy bajos (generalmente entre 10 y 20 km/h) dentro del condominio, priorizando la seguridad sobre la rapidez.
Multa por morosidad
La morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento representa un desafío particular porque afecta directamente la capacidad operativa del condominio.
Aunque técnicamente no es una "infracción" de convivencia, las multas por morosidad buscan incentivar el cumplimiento puntual de las obligaciones financieras y compensar los costos adicionales que genera la gestión de cobranza.
Otra estrategia que puede funcionar para este mismo propósito es permitir el pago en línea y el pago a través de las tiendas Oxxo, tal como ofrece ComunidadFeliz.
Uno de los hallazgos del estudio es que solo el 22.8% de los encuestados considera que las multas se están aplicando de manera adecuada en su condominio. Un 64.1% opina que la aplicación es inadecuada, mientras que el 13% no sabe responder.
La aplicación adecuada de multas requiere un proceso estructurado que respete los derechos de los condóminos mientras mantiene la autoridad necesaria para hacer cumplir las normas. El procedimiento típico debe incluir:
Las leyes de propiedad en condominio suelen establecer el procedimiento para la aplicación de multas. La ley de la Ciudad de México, por ejemplo, indica que el proceso debe ocurrir de la siguiente manera:
Artículo 89. Para la imposición de las sanciones la Procuraduría deberá adoptar las medidas de apremio de acuerdo a lo establecido Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, así como de la verificación e inspección a fin de emitir sus resoluciones, de conformidad al procedimiento previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal. En contra de esas resoluciones los afectados podrán, a su elección, interponer el recurso de inconformidad previsto en la Ley antes citada o interponer el juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal.
La percepción de que las multas son excesivas revela otro punto de tensión significativo. Según nuestra encuesta, el 43.5% considera que los montos no son apropiados, mientras que solo el 33.7% los considera apropiados (un 22.8% no supo responder a esta pregunta).
Esta percepción de montos inapropiados puede deberse a varias causas:
La legislación busca prevenir los abusos estableciendo límites y criterios claros. Por ejemplo, las leyes suelen establecer que las multas deben ser proporcionales a la gravedad de la falta y a la capacidad económica general de la comunidad.
Además, los reglamentos internos deben ser aprobados en asamblea de condóminos, garantizando que la comunidad tenga voz en esta determinación.
La clave está en encontrar un equilibrio: montos lo suficientemente significativos como para disuadir la repetición de la conducta, pero no tan altos que resultan confiscatorios o generen conflictos.
Un aspecto crítico para el funcionamiento efectivo del sistema de multas es la accesibilidad del reglamento interno.
Nuestros datos muestran que para el 40.7% de los encuestados es fácil o muy fácil consultar el reglamento, para el 30.8% no es ni fácil ni difícil, y para el 26.4% resulta difícil o muy difícil acceder a esta información fundamental.
La falta de acceso fácil al reglamento también debilita la legitimidad de las multas aplicadas. Los condóminos pueden argumentar razonablemente que no conocían una norma si esta no está disponible de manera accesible.
En este contexto, ComunidadFeliz ofrece una solución que aborda directamente esta problemática.
La plataforma permite a la administración poner a disposición de los usuarios los reglamentos internos y otros documentos importantes de la comunidad a través del software y su aplicación móvil.
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