La administración de edificios y condominios consiste en el conjunto de tareas orientadas a asegurar el buen funcionamiento de una comunidad.
Esto incluye la gestión financiera, operativa, legal y de convivencia del edificio. Se aplica tanto a edificios residenciales, comerciales o mixtos.
En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber sobre la gestión de comunidades: la diferencia entre edificios, condominios y fraccionamiento, lo que dice la ley sobre la administración y sobre el administrador.
Aunque los términos "administración de edificios" y "administración de condominios" a menudo se usan indistintamente, existe una pequeña diferencia. Mientras que "condominio" hace referencia a un régimen de propiedad legal (por ejemplo, el Régimen de Propiedad en Condominio), la administración de edificios puede aplicarse también a propiedades que funcionan con renta o sin esa formalidad jurídica.
Un fraccionamiento se refiere a la subdivisión de un terreno en varias unidades que se venden o desarrollan individualmente, y es común en zonas residenciales con normas y regulaciones específicas para mantener la armonía y el orden.
A diferencia de una colonia, que es un área residencial más genérica sin un régimen de propiedad compartida específico, un fraccionamiento es un desarrollo planeado con normativas uniformes en diseño y uso.
Las leyes de propiedad en condominio de inmuebles establecen las bases para la gestión efectiva tanto de condominios como de fraccionamientos.
La administración de condominios está regulada principalmente por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de cada estado.
Esta ley establece los derechos y obligaciones de residentes, miembros del comité y administradores, así como los mecanismos de organización interna de las comunidades.
En el caso específico de la Ciudad de México, las responsabilidades del administrador están reguladas por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles.
Para formalizar un régimen de propiedad en condominio, es necesario elaborar una escritura constitutiva que debe registrarse ante un notario público y el Registro Público de la Propiedad. Este documento incluye detalles sobre el inmueble, las áreas comunes y el reglamento interno, cumpliendo con las disposiciones legales pertinentes.
Otros documentos esenciales para la regulación incluyen:
Cada ley estatal de propiedad en condominio suele establecer las obligaciones legales para el administrador. Aquí utilizaremos como ejemplo la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles de la Ciudad de México, que destaca, en los artículos 38 y 39, las siguientes funciones del administrador:
La legislación permite que cualquier persona física o moral pueda ejercer como administrador de un edificio, condominio o fraccionamiento. No existe una normativa nacional que exija certificaciones obligatorias para el ejercicio de esta función.
Sin embargo, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, que es la principal normativa reguladora en cada estado, distingue entre dos figuras de administración:
Es un residente de la comunidad elegido por la Asamblea General. Según el artículo 16 de la Ley de Propiedad en Condominio, todos los condóminos tienen derecho a formar parte de la administración en esta calidad, con la misma retribución y responsabilidad que un administrador profesional, excepto la exhibición de una fianza.
Es una persona física o moral externa al condominio que demuestra capacidad y conocimientos en administración, y es contratada por la Asamblea General para prestar sus servicios profesionales.
En el caso específico de la Ciudad de México, la Ley de Propiedad en Condominio establece requisitos adicionales para los administradores profesionales:
El sueldo de un administrador de condominios en México es fijado generalmente por la Asamblea General. La remuneración puede ser en forma de salario o como un descuento en el cobro de sus gastos mensuales.
Para determinar el monto del sueldo, se toman en cuenta varios factores:
Según el último estudio publicado por ComunidadFeliz, el sueldo promedio de un administrador de condominios en México varía según el tamaño de la comunidad:
El estudio muestra que el estado con el sueldo promedio más alto es Baja California ($40,193 MXN), mientras que Chihuahua tiene el promedio más bajo: $10,468 MXN.
Un administrador de condominios se refiere a la persona individual que se encarga de la gestión de una propiedad colectiva. Ya el término "administradora de condominios" se refiere principalmente a empresas que prestan servicios de administración a condominios y fraccionamientos:
Esta entidad supervisa el cumplimiento de la normativa vigente, ofrece orientación y resuelve conflictos entre condóminos y administradores.
Para los administradores en la Ciudad de México, la PROSOC establece registros y requisitos específicos:
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