A menudo, los administradores y los copropietarios se olvidan de uno de los aspectos más importantes de la gestión, el mantenimiento residencial.
La administración de un edificio o fraccionamiento no consiste solo en cobrar el alquiler o las cuotas ordinarias cuando se han dejado de pagar o en ocuparse de pequeñas reparaciones en la propiedad. También se trata de saber lo que supone mantener una propiedad de alquiler con un aspecto y un funcionamiento adecuados. Y como cualquier trabajo, esto requiere preparación, comunicación y habilidades.
El mantenimiento residencial busca preservar un edificio utilizado como vivienda y su entorno para el bienestar a largo plazo. Es relevante señalar este tipo de acciones son valiosas tanto para los copropietarios como para los inquilinos.
El mantenimiento de una residencia suele ser planificado y gestionado por el administrador del condominio, pero esto no significa que haga personalmente las reparaciones del condominio.
De hecho, lo común es que se contraten servicios de mantenimiento residencial para el trabajo de campo, que suele incluir las siguientes actividades:
Hay muchas cosas que hay que analizar en la inspección de tu condominio, pero aquí están las tres más importantes:
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Para conocer el estado de tu condominio, hacer una lista de mantenimiento ayuda a los responsables y supervisores de mantenimiento a inspeccionar el estado físico de las instalaciones para asegurarse de que sean seguras, y que el trabajo diario transcurra sin problemas.
Utiliza nuestra checklist de inspección para el mantenimiento de tu edificio y no te saltas nunca más ningún chequeo de mantenimiento. De esta manera podrás resolver de manera proactiva los problemas detectados y conservar el alto nivel de los estándares de gestión de las instalaciones.
El mantenimiento preventivo implica la planificación y ejecución de intervenciones regulares para mantener las instalaciones y servicios de un condominio en óptimas condiciones. A diferencia del mantenimiento correctivo, que se realiza cuando ya han surgido problemas, el mantenimiento preventivo busca anticiparse a estos, evitando reparaciones costosas y minimizando interrupciones en el funcionamiento del condominio.
Beneficios del Mantenimiento Preventivo en Condominios
- Ahorro a largo plazo: Detectar y resolver pequeños problemas antes de que se conviertan en inconvenientes mayores puede ahorrar a los administradores y residentes un gasto significativo en reparaciones.
- Mejora de la seguridad: Un programa de mantenimiento regular asegura que las áreas comunes, instalaciones eléctricas y sistemas de seguridad, como cámaras y alarmas, funcionen correctamente, proporcionando un entorno seguro para los residentes.
- Optimización de recursos: Planificar el mantenimiento permite gestionar mejor el presupuesto y asegura que los fondos se utilicen de manera eficiente.
- Transparencia y confianza: Los residentes aprecian la transparencia en la administración de su comunidad. Informar sobre las acciones preventivas y los fondos destinados a estas tareas refuerza la confianza en la gestión.
¿Cómo Implementar un Plan de Mantenimiento Preventivo?
El primer paso para implementar un plan de mantenimiento preventivo es la evaluación de las instalaciones. Esto incluye un inventario detallado de todas las áreas y sistemas que requieren mantenimiento, desde las instalaciones eléctricas hasta las áreas verdes.
Después, es importante desarrollar un calendario de mantenimiento que detalle cuándo y cómo se llevarán a cabo las intervenciones. Este calendario debe ser compartido con los residentes para mantenerlos informados y evitar inconvenientes.
La mantención de ascensores es obligatoria en varios varios países de LatAm es obligatoria, Chile incluido. En ComunidadFeliz, hemos visto que los edificios gastan en mantención de elevadores entre 250 mil a un millón de pesos, donde también depende la cantidad.
En los mantenimientos mensuales a un ascensor normalmente se revisa sus componentes, alarmas, verificar el arranque, parada, nivelación, apertura y cierre, además de verificar que los pisos sean correctamente señalados.
Luego con frecuencia trimestral se limpia el foso, revisan freno, aceite en motores y tensión de los cables. Anualmente, se hace un estudio más profundo que debe incluir al menos la revisión de contrapesos, poleas, fugas, estado y tensión de los cables. Por supuesto, todo debe quedar súper limpio y libre de polvo.
Las fachadas también deben ser cuidadas, la frecuencia con la que se debe pintar un edificio depende del material de la superficie y las condiciones climáticas, condominios que están en la costa o en zona húmedas, o donde la luz llega muy fuerte, será necesario pintarlos con mayor frecuencia, dado que su deterioro es más rápido.
Es importante tener en cuenta que al momento de volver a pintar la fachada se lije bien, se resuelvan las grietas y filtraciones, esto incluye revisar el estado de las canaletas. Los plazos pueden variar, pero según la experiencia de nuestros clientes el ladrillo pintado y el cemento requieren pintarse cada 10 a 15 años, el estuco o madera cada 4 años, pero siempre dependerá del estado del edificio o condominio.
En ComunidadFeliz hemos visto que el costo alcanza con facilidad los 10 millones de pesos, donde nuestros usuarios crean Fondos de pintura o Provisionan el gasto con tal de no aumentar la cuota significativamente. (Aquí puedes ver como crear fondos en ComunidadFeliz)
Un caso similar son áreas verdes, al momento de arrendar o comprar, cualquier persona con niños o mascotas se fijaría en ellas, ya que son muy importantes para el esparcimiento de su familia y sin lugar a dudas, será parte de su decisión al momento de elegir su vivienda ideal. Por ello, en los gastos comunes encontramos un presupuesto destinado a la jardinería y mantención de áreas verdes o piscinas.
Así como las fachadas muestran la cara externa del condómino, la cara interna también cuenta, es importante considerar que los espacios comunes y pasillos estén limpios, las murallas estén libres de manchas, la falta de higiene puede ser un problema para cualquiera.
Las bombas de agua son clave para un edificio, una falla en ellas puede ser compleja de reparar y deje varios días sin agua al condominio. Estas bomba no son costosas, pero si requieren ser instaladas por un equipo especializado, en ComunidadFeliz siempre recomendamos revisar el caudal de la nueva bomba y la altura máxima a la que puede bombear, considerando que los edificios pueden tener múltiples estaciones para volver a impulsar el agua a los pisos superiores.
Por esto siempre recomendamos tener un fondo de reserva que permita cubrir estas reparaciones de emergencia y no sea necesario llegar a una cuota extraordinaria que puede tomar mucho tiempo en recolectar. En ComunidadFeliz es muy sencillo la recolección de fondos de reserva, podrás saber en todo momento cuánto has recaudado por cada concepto.
También es recomendable hacer una mantención a los estanques de agua, incluyendo los Rotoplas. Según la legislación se debe hacer una inspección prolija cada 3 meses y un limpiado completo una vez al año.
Las piscinas son privilegio de múltiples condominios, la principal mantención que requieren son entorno a la desinfección, expertos recomiendan que diariamente revises el nivel de PH, el cual se debe mantener entorno a los 7.2 y 7.6, revisar el nivel de cloro y limpiar hojas, residuos o insectos.
Semanalmente se recomienda limpiar pre-filtros, paredes, fondos, revisar pastillas de cloro, fungicidas si hay hongos. Recuerda que hay invernadores de piscina que puedes aplicar para cuidar de la piscina en los meses más fríos.
El mantenimiento residencial comienza con un plan y una organización inteligentes, identificando los activos, comprendiendo las causas comunes de los fallos y aplicando los siguientes principios para un correcto mantenimiento.
Una buena regla general es realizar el mantenimiento de su casa o apartamento cada seis meses, aunque parezca estar en perfecto estado. Esto le evitará tener que reparar problemas que puedan surgir de repente y que podrían costarle mucho dinero.
Prevenir puede salir más económico y te puede ahorrar tiempos más largos de reparación.
Una buena regla general es presupuestar el cuidado y la reparación de tu condominio. Al fin y al cabo, un poco de cariño puede contribuir en gran medida a que tu residencia sea atractiva para los inquilinos y a que la propiedad se mantenga en buen estado a largo plazo.
Recuerda que debes tomar en cuenta el ciclo de vida de los activos que hay en el edificio o fraccionamiento y sus reemplazos.
Sustituir una pieza o componente por materiales de alta calidad puede costar más al principio, pero la pieza durará más. El secreto del mantenimiento de las casas es reducir la probabilidad de fallos a medio y largo plazo debidos a componentes mal instalados o de mala calidad.
Lo más importante en el mantenimiento residencial es la limpieza y el orden, porque se está trabajando con la zona residencial de muchas personas, con su patrimonio, que, muy probablemente, se cuida mucho. Al ejecutar las tareas de mantenimiento, debes procurar no rayarlo, ni ensuciarlo, ni arrojar objetos. Esto es para evitar daños mayores y gastos que requerirían los residentes y la administración.
El mantenimiento residencial es relevante para los dueños de una propiedad y también para sus residentes. Un Software de administración de edificios y fraccionamientos es una herramienta muy útil para automatizar actividades administrativas y de mantenimiento residencial.
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