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30/9/2020

Ley de Propiedad en Condominio: Espacios Comunes.

Al vivir en condominio, es irremediable compartir espacios con otros vecinos, a estas áreas se les denomina espacios comunes o áreas de uso común. Si bien son espacios delimitados que todos los condóminos tienen derecho a usar, suelen ser objeto de problemáticas dentro de la comunidad.

El uso de estos espacios comunes en los condominios es regulado por la Ley de Propiedad de Condominios del Distrito Federal, la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno del inmueble, creado por la Asamblea General.

¿Cuáles son los espacios de uso común en los condominios?

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad de Condominio del Distrito Federal, se consideran espacios comunes aquellos que son de uso exclusivo del condominio, y que todos los vecinos tienen derecho a usar. Los más frecuentes son los siguientes:

  • Estacionamiento
  • Cuarto de servicio
  • Jaulas de tendido
  • Lavaderos
  • Áreas verdes
  • Azoteas
  • Sótanos
  • Pórticos
  • Galerías
  • Instalaciones deportivas
  • Recepciones
  • Senderos
  • Calles interiores
  • Escaleras
  • Elevadores

Estos espacios pueden variar de inmueble a inmueble, sin embargo es en la Escritura Constitutiva donde se podrán identificar cada uno de ellos con más precisión. 

¿Qué no se puede hacer en los espacios comunes de los condominios?

Estas áreas están restringidas al uso común, como su nombre lo dice, y forman parte de la propiedad, así que no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato de manera independiente e incluso de embargo. Son frecuentes los casos en los que algún condómino hace uso particular de estas zonas por ser colindantes a su propiedad, como realizar delimitaciones, señalamientos de exclusividad, techar, realizar construcciones o hacer uso de estas áreas con otros fines. Esto, sin duda alguna, puede ser un dolor de cabeza para el Administrador condominial y comunidad vecinal.

Casos particulares de apropiación de espacios comunes

Salvo que así lo establezca la Escritura Constitutiva o se haya llegado a un acuerdo con el Administrador y Asamblea General, los condóminos o dueños de planta baja no podrán hacer obras o apropiarse de sótanos, vestíbulos, jardines o patios. Tampoco en el caso de vecinos del último piso: no podrán ocupar azoteas, ni realizar nuevas construcciones. Esto aplica para todos los condóminos de la propiedad.

¿Cómo proceder ante condóminos que hagan mal uso de espacios comunes?

En primer lugar, se debe notificar al Administrador del condominio y a la Asamblea General para así tratar de llegar a una solución. Si esto no fuera posible, entonces se debe denunciar ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México o a la instancia correspondiente según sea el caso:

  • Si existiera una afectación a las áreas verdes, el administrador, condóminos o poseedores, deberán dar aviso a la Procuraduría Ambiental.
  • En caso de realizar una obra en espacios comunes, se debe solicitar la intervención de la Delegación de la Demarcación Territorial correspondiente. Esta instancia realizará una visita durante los 10 días hábiles posteriores a la denuncia y determinará si la obra puede continuar o parar.

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