Existen dos figuras principales en las que podemos clasificar el lugar donde vivimos: uno es el fraccionamiento y otro es el condominio. Existe una diferencia importante en cuanto a los derechos y obligaciones que tiene un individuo, dependiendo bajo cuál de estas figuras esté comprendida una propiedad.
Pocas personas pueden distinguir entre uno y otro debido a que tienen muchas características comunes, por lo que es fácil confundirlos. Sin embargo, hay diferencias considerables que explicaremos en este artículo.
Es el conjunto de manzanas y lotes establecidos en un terreno y que requieren del trazado de vías públicas y la ejecución de obras que les brinde infraestructura, equipamiento y servicios.
El fraccionador debe llevar a efecto las obras de urbanización y la instalación de los servicios públicos. Si el fraccionamiento es desarrollado para construir viviendas de interés social o popular, podrán ser ejecutados únicamente por las instituciones públicas correspondientes.
Aunque los fraccionamientos pueden tener otros tipos, las categorías más comunes suelen ser estas cuatro:
Fraccionamiento abierto: Tiene este nombre porque se trata de una comunidad abierta, donde el acceso no está restringido y no existen barreras físicas.
Fraccionamiento cerrado: A diferencia del tipo anterior, el fraccionamiento cerrado permite el acceso únicamente a residentes y visitantes autorizados. Parece lo que conocemos como un condominio.
Fraccionamiento horizontal: Puede ser cerrado o abierto, lo único del fraccionamiento horizontal es que las unidades habitacionales no están en un edificio. Es una comunidad formada por casas.
Fraccionamiento vertical: Suele ser un fraccionamiento cerrado compuesto por uno o más edificios con unidades habitacionales (departamentos) y áreas de uso común.
Un condominio es una figura de propiedad conjunta que reúne un derecho exclusivo sobre una unidad de propiedad (departamento, casa o local) y un derecho de copropiedad sobre áreas comunes (patios, jardines, vestíbulos, equipos, etc.).
A diferencia de los fraccionamientos, los condominios suelen detallar en sus escrituras que están constituidos bajo el régimen de condominios. Esto se constituye mediante una asamblea de condóminos donde deben nombrar una administración que se encargará de cobrar las cuotas condominales y de ejercer su administración.
Al igual que en los fraccionamientos, los condominios también suelen dividirse en comunidades horizontales (de casas) y comunidades verticales (de edificios). También existen condominios de vivienda social, los cuales son desarrollados por entidades gubernamentales. Otro tipo es el condominio industrial, diseñado para albergar empresas.
Si bien un condominio también es un desarrollo urbano, sus calles e infraestructura interna tienen un carácter de propiedad privada de conformidad al régimen de condominio establecido en el Código Civil. En este caso, a quien le corresponde mantener y dar servicio a las calles e infraestructura al interior de los condominios, es a los propietarios o condóminos a través de su administración.
En el caso de los fraccionamientos, sus calles, infraestructura y servicios se donan y entregan al municipio, adquiriendo el carácter de propiedad pública. El municipio, como dueño, está obligado a darles mantenimiento y prestar los servicios públicos.
Otras diferencias importantes que destacan entre estos dos tipos de desarrollo urbano son:
Asociación de colonos y condóminos: La asociación de colonos tiene como principal objetivo asegurar la conservación de los equipamientos, áreas comunes e imagen del fraccionamiento, mientras que en el caso de los condominios, el condómino será quien gestione, a través de un administrador, los servicios relacionados con los bienes comunes, encargándose además de ejercer el reglamento interno.
Reglamentos: Este proporciona las reglas bajo las cuales se vivirá en el condominio con respecto a las áreas de uso común y la convivencia entre vecinos. Así mismo, en el fraccionamiento las reglas a seguir son las leyes que nos rigen a todos los ciudadanos.
Cuotas: En el caso de los condominios, el mantenimiento y otros servicios tienen un costo que se divide entre todos los propietarios del condominio. En los fraccionamientos que no están constituidos como condominios, este gasto corre por parte de las autoridades de gobierno.
Seguridad: Al ser un lugar de acceso exclusivo para los propietarios e inquilinos, un condominio suele ser más seguro que aquellas viviendas que se encuentran bajo el esquema de fraccionamiento.
Según la RAE, una colonia es un grupo de viviendas con una idea urbanística de conjunto. A muchos desarrollos urbanos, como fraccionamientos o vecindarios, se les suele denominar como colonias. Debido a que hay localidades que no tienen colonias, el gobierno suele dar la equivalencia a una colonia con una localidad.
La respuesta es la misma para la diferencia entre fraccionamientos y condominios. Estas últimas suelen ser comunidades cerradas con administración autónoma, aunque algunas subdivisiones pueden establecerse bajo el régimen de copropiedad o asociación civil.
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que los propietarios de un inmueble, declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para el mejor aprovechamiento de las instalaciones, equipos y áreas comunes. Solo los fraccionamientos que están constituidos (ante notario público) bajo el régimen de propiedad en condominio, están en condominio.
Las pautas para la administración de un fraccionamiento variarán tanto si se trata de una comunidad de administración autónoma o no.
En un fraccionamiento con administración propia, la administración deberá operar con base en reglas y la comunidad participará en el mantenimiento.
Se deben aplicar las reglas de administración transparente y eficiente que habitualmente se requieren para un condominio.
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