Existen dos figuras principales en las que podemos clasificar el lugar donde vivimos: uno es el fraccionamiento y otro es el condominio. Existe una diferencia importante en cuanto a los derechos y obligaciones que tiene un individuo, dependiendo bajo cuál de estas figuras esté comprendida una propiedad.
Pocas personas pueden distinguir entre uno y otro debido a que tienen muchas características comunes, por lo que es fácil confundirlos. Sin embargo, hay diferencias considerables que explicaremos en este artículo.
Es el conjunto de manzanas y lotes establecidos en un terreno y que requieren del trazado de vías públicas y la ejecución de obras que les brinde infraestructura, equipamiento y servicios.
El fraccionador debe llevar a efecto las obras de urbanización y la instalación de los servicios públicos. Si el fraccionamiento es desarrollado para construir viviendas de interés social o popular, podrán ser ejecutados únicamente por las instituciones públicas correspondientes.
Existen dos diferentes tipos de fraccionamiento:
Habitacional: La última finalidad de su creación es albergar viviendas.
Especial: Se construyen con fines recreativos y para actividades comerciales e industriales.
Un condominio es una figura de propiedad conjunta que reúne un derecho exclusivo sobre una unidad de propiedad (departamento, casa o local) y un derecho de copropiedad sobre áreas comunes (patios, jardines, vestíbulos, equipos, etc.).
A diferencia de los fraccionamientos, los condominios suelen detallar en sus escrituras que están constituidos bajo el régimen de condominios. Esto se constituye mediante una asamblea de condóminos donde deben nombrar una administración que se encargará de cobrar las cuotas condominales y de ejercer su administración.
Estos inmuebles pueden tener las siguientes modalidades:
Condominio vertical: Son construcciones unidas estructuralmente. Cada condómino es propietario exclusivo de una unidad y en común de todo el terreno y las instalaciones de uso general.
Condominio horizontal: Cada condómino es propietario exclusivo de un terreno y de su edificación. Además, es copropietario de las áreas de terreno destinadas al uso común.
Condominio de terrenos: Un terreno en los que cada condómino podrá realizar sus propias edificaciones, sujetándose a las normas generales y especiales del condominio.
Condominio Mixto: En un mismo desarrollo donde concurren las características a que se refieren las tres fracciones anteriores.
Si bien un condominio también es un desarrollo urbano, sus calles e infraestructura interna tienen un carácter de propiedad privada de conformidad al régimen de condominio establecido en el Código Civil. En este caso, a quien le corresponde mantener y dar servicio a las calles e infraestructura al interior de los condominios, es a los propietarios o condóminos a través de su administración.
En el caso de los fraccionamientos, sus calles, infraestructura y servicios se donan y entregan al municipio, adquiriendo el carácter de propiedad pública. El municipio, como dueño, está obligado a darles mantenimiento y prestar los servicios públicos.
Otros diferencias importantes que destacan entre estos dos tipos de desarrollo urbano son:
Asociación de colonos y condóminos: La asociación de colonos tiene como principal objetivo asegurar la conservación de los equipamientos, áreas comunes e imagen del fraccionamiento, mientras que en el caso de los condominios, el condómino será quien gestione, a través de un administrador, los servicios relacionados con los bienes comunes, encargándose además de ejercer el reglamento interno.
Reglamentos: Este proporciona las reglas bajo las cuales se vivirá en el condominio con respecto a las áreas de uso común y la convivencia entre vecinos. Así mismo, en el fraccionamiento las reglas a seguir son las leyes que nos rigen a todos los ciudadanos.
Cuotas: En el caso de los condominios, el mantenimiento y otros servicios tienen un costo que se divide entre todos los propietarios del condominio. En los fraccionamientos que no están constituidos como condominios, este gasto corre por parte de las autoridades de gobierno.
Seguridad: Al ser un lugar de acceso exclusivo para los propietarios e inquilinos, un condominio suele ser más seguro que aquellas viviendas que se encuentran bajo el esquema de fraccionamiento.
Según la RAE, una colonia es un grupo de viviendas con una idea urbanística de conjunto. A muchos desarrollos urbanos, como fraccionamientos o vecindarios, se les suele denominar como colonias. Debido a que hay localidades que no tienen colonias, el gobierno suele dar la equivalencia a una colonia con una localidad.
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico formal en el que los propietarios de un inmueble, declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para el mejor aprovechamiento de las instalaciones, equipos y áreas comunes. Solo los fraccionamientos que están constituidos (ante notario público) bajo el régimen de propiedad en condominio, están en condominio.
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