Lo que Todo Administrador Debe Saber: Las Construcciones Exclusivas que Prohíbe el Artículo 21 de la Ley de Condominio

En la administración de condominios, uno de los principales retos es hacer valer la ley y el reglamento interno frente a las decisiones individuales de los condóminos. Uno de los temas más sensibles y comunes es la realización de construcciones o modificaciones estructurales por parte de residentes sin la debida autorización de la asamblea o sin cumplir con la normativa legal vigente. Entre estas prácticas están el techado de estacionamientos, cierres de balcones o instalación de estructuras permanentes en áreas comunes.

El Artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) es claro al respecto: no se puede alterar el uso, destino o estructura de las áreas comunes ni realizar construcciones que afecten la propiedad colectiva o individual sin autorización expresa. Este artículo debe ser una lectura obligatoria para todos los administradores de condominios, ya que su correcta aplicación es clave para evitar conflictos legales y sanciones.

¿Qué establece el Artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio?

El Artículo 21 de la Ley establece que ningún condómino o poseedor puede realizar modificaciones, construcciones o instalaciones en las áreas comunes o privadas que alteren su destino, estructura o imagen exterior del condominio sin la aprobación de la asamblea.

Entre los puntos clave del artículo se destacan:

• No pueden realizarse construcciones sobre estacionamientos o jardines comunes.
• No se permite modificar fachadas, balcones o terrazas visibles desde el exterior.
• Cualquier obra debe contar con la aprobación de la asamblea general de condóminos.
• Las construcciones que afecten la seguridad estructural están absolutamente prohibidas.

Este artículo protege la armonía visual, la seguridad estructural y el uso equitativo de los espacios comunes, garantizando así la convivencia armónica dentro del condominio.

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Ejemplos de construcciones prohibidas

Aunque algunos propietarios piensan que “su lugar de estacionamiento es suyo” o que pueden cerrar su balcón porque “no afecta a nadie”, estas acciones están expresamente reguladas. Aquí algunos ejemplos comunes de construcciones no autorizadas:

• Techar estacionamientos privados con estructuras metálicas o lonas permanentes.
• Cerrar balcones con cancelería de aluminio o cristal, alterando la fachada.
• Construcción de cuartos, bodegas o jaulas en azoteas o áreas comunes.
• Modificación de fachadas con pintura distinta o instalaciones visibles (antenas, tinacos, aires acondicionados).
• Instalación de rejas, pérgolas o jardines verticales sin aprobación.

Estas construcciones, aunque parezcan pequeñas o inofensivas, afectan la estética del inmueble, pueden interferir con instalaciones compartidas o, peor aún, poner en riesgo la seguridad estructural.

Consecuencias legales y administrativas

El incumplimiento del Artículo 21 puede derivar en sanciones tanto para los condóminos como para los administradores que omitan su vigilancia. Algunas consecuencias incluyen:

• Multas económicas impuestas por la PROSOC (Procuraduría Social de la Ciudad de México).
• Obligación de demoler o retirar las estructuras instaladas sin permiso, con cargo al condómino.
• Daños a la convivencia: otros vecinos pueden demandar equidad y realizar construcciones similares, generando un efecto dominó.
• Responsabilidad para el administrador: si permite o no actúa ante las construcciones irregulares, puede ser señalado por negligencia ante la asamblea o las autoridades.

Por ello, el administrador debe actuar como garante de la ley dentro del condominio.

¿Qué debe hacer el administrador ante estas situaciones?

El administrador tiene un papel preventivo y mediador. Algunas recomendaciones clave para enfrentar adecuadamente estas situaciones:

1. Informar y educar a los condóminos: Difundir el contenido del Artículo 21 mediante circulares, reuniones o tableros informativos.
2. Supervisar activamente: Realizar inspecciones regulares para detectar construcciones no autorizadas.
3. Actuar con prontitud: Notificar al condómino por escrito si se detecta una modificación no permitida y convocar a la asamblea si es necesario.
4. Apoyarse en la asamblea: Las decisiones deben tener respaldo de la comunidad y del reglamento.
5. Consultar a la PROSOC: En casos graves o reincidentes, se puede recurrir a la PROSOC para hacer valer la ley.

Casos comunes en CDMX: Lo que se ve en campo

En Ciudad de México es común ver techos metálicos improvisados en estacionamientos, estructuras en azoteas que se usan como bodegas o canceles de cristal en balcones, todo ello sin autorización. Aunque pueden pasar inadvertidos por años, cuando surgen problemas (filtraciones, daños estructurales, conflictos entre vecinos), se convierten en temas legales serios.

Administradores experimentados han logrado contener estos casos mediante la implementación de reglamentos internos estrictos, campañas de sensibilización, y promoviendo asambleas activas donde se discutan estos temas antes de que se salgan de control.

Conclusión

El Artículo 21 de la Ley de Propiedad en Condominio no es opcional ni interpretativo: prohíbe explícitamente las construcciones exclusivas o modificaciones estructurales sin aprobación. Como administrador, tu responsabilidad legal y ética es garantizar su cumplimiento.

Promover una cultura de legalidad y respeto al entorno común no solo evita sanciones, sino que también fortalece la convivencia y el valor del inmueble. Actuar con conocimiento y respaldo legal convierte al administrador en un verdadero líder comunitario.

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