24/4/2019

Condóminos exigen transparencia en Cuotas de Mantenimiento

Cada día son más los mexicanos que viven en condominios o fraccionamientos residenciales. De hecho, datos de la PROSOC señalan que más de la mitad de la población en el Distrito Federal vive bajo el régimen de propiedad en condominio.

Por supuesto, vivir en un condominio implica diferentes responsabilidades y entre ellas se encuentra el debido pago de las cuotas relativas a los costos de los servicios, el mantenimiento y reparación de las áreas comunes. De hecho, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establece esta obligación en el artículo 55.

Pero ¿cómo se calculan las cuotas de mantenimiento?

El inciso tercero del artículo 55 de la norma mencionada señala que la determinación del importe a pagar por cada condómino será de acuerdo con la distribución de los gastos proporcionales al indiviso dispuesto a cada unidad privativa.

Aunque cada Estado posee su propia norma para regular la propiedad del condominio, este principio es aplicable a nivel nacional porque representa el modo óptimo para determinar las cuotas de mantenimiento. De hecho, está en línea con lo establecido en el Código Civil Federal, el cual establece en su artículo 952 que “el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones”.

En ese sentido, para determinar el monto de las cuotas de mantenimiento es necesario aplicar el siguiente procedimiento:

  1. Preparar un presupuesto completo que relacione todos los bienes y gastos con los que cuenta la copropiedad. Por ejemplo, insumos, cantidad de equipos y herramientas, personal, pólizas, servicios públicos, etc.
  2. Luego de sumar dichos gastos al presupuesto, se calcula entre un 10% y 15% del monto obtenido para la administración.

Listo, tenemos el presupuesto completo. Ahora solo queda determinar el monto de las cuotas de mantenimiento. Para ello existen dos formas:

  1. Total de viviendas: básicamente, se distribuye el presupuesto entre el total de unidades que constituyen el condominio. El valor obtenido es el que le corresponde pagar a cada condómino.
  2. Total de metros cuadrados: se divide el valor del presupuesto entre el total de metros cuadrados que componen el condominio. El monto obtenido se multiplica por el área de cada unidad, dando como resultado el precio de la cuota de mantenimiento.

Muy fácil. Ahora bien, más allá de saber cómo se calcula el valor de la cuota de mantenimiento, lo que más exigen los condóminos es transparencia en la administración de los recursos recaudados. Ellos necesitan saber cómo y en qué se está gastando su dinero, pues finalmente les pertenece y, se supone, lo entregan con la intención de mantener el inmueble e invertir en ella para aumentar su plusvalía.

Cabe señalar que la exigencia de una gestión transparente se ha acrecentado en los últimos años porque se ha sabido de fraudes en la administración de condominios. De hecho, las cifras de la PROSOC señalan que 8.5% de las quejas condominales en Ciudad de México son en contra de la administración.

¿Cómo administrar con transparencia un condominio?

La clave de una administración transparente se halla en llevar una contabilidad actualizada y fidedigna. Todos los ingresos y los egresos deben estar perfectamente registrados y soportados con las respectivas facturas. Además, el libro de banco, los estados financieros, los fondos de reserva, el historial de cuotas de mantenimiento, el registro de morosidad, entre otros, deben permanecer al día.

Por supuesto, todos los movimientos tienen que estar plenamente justificados; es decir, que ninguna operación (especialmente los gastos) debe hacerse porque sí. El administrador siempre debe explicar por qué tomó X o Y decisión a la hora de gastar los recursos.

Sin embargo, la administración no es transparente solo por llevar contabilidad. Para que así sea, a esta deben tener acceso los condóminos cada vez que lo deseen, y el administrador debe rendir cuentas cuando la asamblea o el Comité de Vigilancia se lo exijan.

Existen otras opciones que incrementan aún más la transparencia en la administración de condominios, como son la conciliación bancaria que permite demostrar a través del banco los egresos y las limitaciones al recaudo de cuotas en efectivo para poder tener un mayor control sobre los ingresos.

Finalmente, algo que inspira bastante confianza en las comunidades es la comunicación constante y fluida con el administrador. Si este permanece en contacto y explica sus decisiones o las pone en consideración, su gestión es mucho más visible y los condóminos, al estar al tanto de lo que sucede, se sienten más tranquilos y confiados.

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