Cuando se presenta un caso de morosidad en condóminos de un edificio, se suelen cometer algunos errores que luego generan mayores problemas al conjunto habitacional o a la junta de vecinos.
Muchas veces se procede a cortar servicios de luz y agua al vecino moroso en un intento de presionarlo para que pague sus deudas; pero ¿sabías que estos servicios están tipificados ante la Ley como servicios vitales?, por lo que el procedimiento de interrumpirlos desde la administración es totalmente ilegal aun cuando la persona esté morosa.
Estas acciones, un tanto desesperadas, generan problemas legales que deberá asumir la comunidad.
En este sentido buscamos consejo en Nexoabogados.com.mx, sitio web donde puedes contratar servicios legales y abogados, para saber cómo proceder legalmente ante un caso de morosidad en condóminos sin correr el riesgo de perder un pleito legal ante el condómino moroso y profundizar los problemas entre vecinos.
Para entender mejor el proceso que debes realizar con un vecino moroso es importante aclarar varios elementos que hay que tener en cuenta para afrontar estos casos.
1- La Ley de Propiedad de Condominios es la que regula la convivencia entre vecinos de un conjunto habitacional. Esta ley reglamenta todos los aspectos de seguridad y mantenimiento de este tipo de conjuntos residenciales en la Ciudad de México.
2- Cada condómino de un edificio tiene derecho exclusivo sobre su unidad habitacional o departamento, pero sobre las áreas comunes existe un derecho de copropiedad, esto quiere decir, que el cuidado y mantenimiento de estas áreas depende de todos los vecinos, por lo que si uno deja de pagar la cuota de mantenimiento, todos los condóminos se verán afectados.
3- La Ley de Propiedad de Condominios describe todos los conceptos bajo los cuales deberán operar los edificios, tales como el presupuesto de mantenimiento y las cuotas, el proceder de los administradores del condominio, las penalizaciones para los deudores, el fondo de mantenimiento del inmueble y lo que concierne a eventos que generen cuotas extraordinarias.
Esto quiere decir que si el reglamento de condominio aprobado por los vecinos señala, por ejemplo, que se suspenderá el servicio de agua ante un caso de morosidad en condóminos, este reglamento no será válido legalmente si la Ley de Propiedad de Condominios señala lo contrario, como en efecto lo hace.
Entonces, un reglamento nunca será argumento legal cuando contradiga la Ley de Propiedad de Condominios, por lo que la junta de vecinos debe tomar esta Ley como base para poder redactar y aprobar sus reglamentos y que puedan servir de respaldo en un caso legal.
4- ¿Qué se considera morosidad? La cuota de mantenimiento es una obligación para todos los vecinos del condominio según el artículo 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.
Por lo que se considera un caso de morosidad en condóminos cuando esta cuota, que fue establecida por el Reglamento Interno de Condominio, se deja de pagar por un tiempo que también es determinado en este mismo reglamento.
Teniendo en cuenta todos estos elementos que intervienen en el caso de morosidad, entenderemos mejor el tema central que nos ocupa.
Se recomienda llevar a cabo tres acciones y cada una es importante para poder llegar al paso de tomar una acción legal con buenas bases.
La principal acción es conversar para tratar de entender las razones por las cuales el vecino no ha podido pagar y así lograr llegar a un acuerdo.
Está demostrado que cuando una persona se siente escuchada y comprendida tiene mayor disposición para encontrar la solución al problema.
Si el diálogo falla y el vecino sigue con la negativa de pagar, se lleva a cabo el siguiente paso.
La acción es convocar una Junta de Condominio o conversar con la Asociación Vecinal para que los vecinos aprueben medidas como, limitar el uso de servicios y de áreas comunes consideradas “no vitales” que cubren la cuota de mantenimiento.
Cuando hablamos de “no vitales” nos referimos al uso del salón de fiestas, la alberca o el gym; el ascensor es considerado muchas veces como servicio vital para el acceso de un vecino a su departamento, por lo que si limitamos su uso, el condómino moroso puede demandar a la junta de condominio y ganar legalmente.
Otra medida de presión son las advertencias de intereses moratorios que se generan cuando el vecino no paga sus cuotas de mantenimiento.
Según artículo 36 de la Ley que Regula la Propiedad en Condominio, el impago de las cuotas mencionadas generan intereses moratorios de carácter obligatorio que el administrador del condominio debe proceder a cobrar a través de la protocolización de un acta de asamblea donde se especifique la deuda.
Este proceso de cobro se realiza a través de un Juicio Ejecutivo Civil. Para más información, consulta con un abogado en casos civiles que pueda orientarte.
Luego de penalizar al vecino moroso con el uso limitado de servicios o áreas comunes y no obtener una respuesta favorable, se procede finalmente a la acción legal que es el siguiente paso.
El administrador del condominio o un condómino realiza por escrito una queja condominal ante La PROSOC exponiendo las transgresiones e incumplimientos del vecino moroso a Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles y al Reglamento Interno de la junta.
Para continuar, definiremos lo que es una queja condominal, qué es la PROSOC y cómo debemos proceder este reclamo.
Una queja condominal es, según la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, una solicitud por escrito que se le hace a la PROSOC para que este organismo tome acciones legales para solucionar el conflicto.
La PROSOC son las siglas por las cuales se le denomina a la Procuraduría Social que se encarga de intervenir en conflictos, transgresiones, problemas entre vecinos o condóminos, administradores y comités de vigilancia cuando alguno de estos actores no cumple con lo establecido en Ley de Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles (LRPC) para la Ciudad de México.
El primer requisito para realizar la queja condominal es que el condominio esté registrado ante La PROSOC.
Cada año el condominio debe registrarse en la Procuraduría Social de forma gratuita para mantenerse vigente y poder hacer uso de este organismo para dirimir situaciones como las del caso de morosidad en condóminos.
Si el condominio cumple con este requisito, la queja puede realizarse en la página web de La PROSOC y seguir los pasos que le indican en el enlace.
Otra manera de levantar la queja es de forma presencial, para lo cual puedes dirigirte a una oficina de la Procuraduría o a una de las unidades móviles que podrás conseguir en algunas alcaldías. Debes llevar una carta explicativa (queja condominal) del problema solicitando la intervención del organismo.
Cabe señalar que la queja condominal debe llevar el nombre y domicilio de la persona que está presentando la queja, la descripción puntual de los hechos, el nombre y el domicilio del condómino moroso y debe estar firmada por la persona que presenta la queja.
Luego que La PROSOC reciba la queja, citará a los involucrados para comenzar un proceso de conciliación que si no llega a una solución, el caso pasaría a un proceso de arbitraje para luego proceder a las sanciones legales correspondientes.
En Nexoabogados.com.mx, sitio web que brinda acceso para contratar servicios legales y abogados, recomiendan a los administradores de condominio y vecinos llevar a cabo cada una de las fases descritas, porque la vía legal solo podrá ser activada si los afectados por el condómino moroso agotaron todas las vías de diálogo.
Si deseas comenzar a administrar tu condominio de forma más efectiva, el sistema de ComunidadFeliz.mx te facilitará el trabajo, contáctanos sin compromiso y si estás buscando un abogado condominal que te asesore con un problema o situación en tu edificio, contacta a www.nexoabogados.com.mx y agenda una asesoría.
Fuentes
https://www.administradoresmexico.mx/publicaciones/queja-condominal-como-presentarla-ante-la-prosoc
https://www.inmuebles24.com/noticias/sabias-que/ley-de-propiedad-de-condominios/
https://caravanas.edomex.gob.mx/node/259
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