14/3/2019

¿Qué hacer con los condóminos morosos que se niegan a pagar?

Existen en todos los condominios y las excusas que dan siempre superan a la anterior, ¿Qué hacer con ellos? Aquí te respondemos todo lo relacionado con los adeudos de las cuotas de mantenimiento.

Según el artículo 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal el pago puntual de la cuota de mantenimiento es una obligación de todos los condóminos. Ahora bien, esta obligación es básicamente un beneficio para ellos mismos pues este dinero permite conservar en buen estado las áreas comunes y amenidades, además de poder constituir el fondo de administración y mantenimiento, el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de obras y mantenimiento, así como para cubrir los gastos extraordinarios que se puedan presentar.

¿Y si se niegan a pagar?

Existen diferentes vías para solucionar este problema, el primero a considerar siempre será el diálogo, en algunos casos se ofrece una propuesta razonable y favorable para ambas partes con tal de evitar los procesos de conciliación ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC). Si esto ya no es una opción, se comienza con el procedimiento conciliatorio de la institución antes mencionada.

Queja Condominal

El proceso conciliatorio comienza con la Queja Condominal, esta puede ser realizada por los condóminos, el administrador o algún comité del condominio debido a presuntas violaciones a la Ley o al Reglamento Interno. El objetivo es dirimir los problemas que se puedan tener mediante la firma de un Convenio. Esto se realiza en las oficinas desconcentradas de la PROSOC, dónde el rol de la institución es conciliar los conflictos mediante conciencia y buena fe. El tiempo máximo de respuesta para resolver la Queja presentada podrá variar de 30 a 60 días hábiles, atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso.Si una de las partes se niega a la conciliación se da por agotada esta instancia. En caso de que ambas partes acuerden seguir el proceso, se iniciará el procedimiento arbitral.    

Procedimiento Arbitral

Este servicio puede realizarlo una persona moral, los condóminos, los administradores o algún integrante del Comité dentro del Condominio. Al igual que la Queja Condominal, este proceso se realiza en las Oficinas Desconcentradas de la PROSOC, éste se puede llevar a cabo en cualquiera de sus dos modalidades:       

1. Amigable composición

Modalidad de arbitraje en el que las partes fijan las reglas que rigen el procedimiento arbitral y los puntos de controversia a tratar en el mismo, pudiendo incluir temas adicionales a los planteados en la Queja Condominal.

2. Estricto Derecho        

Modalidad de arbitraje en el que las partes se sujetan a las reglas establecidas de la Ley de la Procuraduría Social del Distrito Federal, Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y sus Reglamentos respectivos, así como el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.          

Para poder seguir esta vía ambas partes deberán firmar la carta de compromiso arbitral en la que designan a la PROSOC como Árbitro para dirimir el conflicto,como también la modalidad y el motivo del arbitraje así como la fecha de la audiencia.  

La decisión que se emita contendrá la sanción respectiva y/o la reparación del daño.

Otra opción disponible para la recuperación del dinero por concepto de adeudos es una demanda civil, pero se sugiere seguir las vías que la PROSOC indica para la resolución de conflictos.

Sanciones diferentes en cada condominio

En la Ciudad de México existe la posibilidad de que la Asamblea General de Condóminos establezca en su Reglamento Interno sanciones a los morosos, quedando obligado el condómino o el poseedor del inmueble apagarlos, además de las cuotas que tiene pendiente.

Si la persona que tiene adeudos con el condominio resulta ser un arrendatario, la Asamblea de Condóminos puede reclamar la nulidad del contrato además de exigirle el pago de las cuotas adeudadas a él o al propietario de la vivienda. 

Los adeudos son del inmueble

La ley menciona que no sólo los condóminos propietarios están obligados al pago, también los poseedores del inmueble, como pueden ser los arrendatarios. Ahora bien, es importante tener en cuenta que los adeudos se generan según cada unidad de propiedad privativa, por lo tanto, los adeudos generados por vivienda por concepto de cuotas de mantenimiento, administración, extraordinarias o fondo de reserva, intereses moratorios, así como las demás cuotas que la Asamblea General de Condóminos determine, que no hayan sido cubiertos por un condómino, pesan sobre le inmueble.

Esto quiere decir que al transmitirse la propiedad a un nuevo propietario, el nuevo condómino adquirirá la unidad de propiedad privativa con la carga de dichos adeudos y deberá pagarlos.

Para evitar esto, recuerde que previo a celebrar un contrato traslativo de dominio de la propiedad, el vendedor deberá entregar al comprador una constancia de no adeudo de ninguna clase de cuotas, es importante que quien emita esto sea el Administrador del condominio.

Por mandato legal, los condóminos y los arrendatarios de las unidades privativas tienen una responsabilidad ineludible y compartida de estar al día con las cuotas de mantenimiento. Si tienes dificultad como administrador para llevar el histórico de adeudos en tu edificio, generar estados de cuenta diferenciados con porcentajes de sanción o te cuesta mucho trabajo el envío de cartas de morosidad, comunícate con nosotros.

No dudes en llamar a nuestros teléfonos de contacto o escribirnos a contacto@comunidadfeliz.mx

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